我们在决定买房之前曾经约了一个agent带我们看过一次房子，当时看了一圈发现只有一个勉强中意的，就没有继续。过了2周正式决定了就想起这个之前还算看的上的房子，打了个电话给对方broker，说我们没agent，要递offer，对方很高兴就答应了，约我们在那个房子见。见面之后说可以做 intermediary，就是双方她都不代表，只当个传话的，blahblah一通之后拿出她跟seller签的合同，说如果是broker located buyer, broker就收5.5% instead of 6%。我们本以为省了3%，结果没想到伊要独吞，没我们什么事。
据该addendum称，在closing date之前，卖方保留一切权利终止合同，改和其他买主交易；sale as is，包括房子状况，unforseenable title defect and lien holder，现在所见即所得，卖方不负责任何意外造成的损失（这一点对我们打击尤其沉重，这个房子没有HOA的resale certificate，county tax record上户主还是前任而不是银行，we have no freaking idea who we're dealing with, or of what）；还有其他一些细节语言，总之卖方had their behind perfectly covered, we're having ours fully out if someone has to be kicked.
第二天我把这一揽子的疑问通通倒给了S，S也有点傻眼，没想到我把条款都看了，但他也拿不出证据来说明我的担心都是多余，只能拍胸脯说这个transactiion和一般私人卖房一样，不会像传说中的foreclosure那么恐怖。我们有点将信将疑，看上去这确实是一个 REO的foreclosure，比short sale or government foreclosure要保险一些，银行只是想尽快收回贷款。但是因为document的缺乏，没有任何written proof证明他们说的是真的。
这之后的72小时，我们上下求索的对卖方和双方的broker进行了深刻的背景调查，学习了foreclosure的背景知识，甚至请了一位real esate attorney看了整个contract+addendum，现在想来当时似乎有点paronoid，但在这么一个巨大诱人的馅饼面前，我们两个的理智与情感不可遏制的展开了激烈的较量。
这次经历让我们觉得bank-owned foreclosure确实是比较安全的一种，但仍然有很多不确定因素：1. 不一定能成交。如果中途有人介入，bank只会选择它的最大利益；卖方是一个机构而非人，商量余地相对小，一些状况，比如因为买方责任不能按时过户，这些在人对人的交易中很可能可以容忍的变更，可能导致bank撤出，尤其是如果有其他offer pending的话，在任何情况下，bank以最快最多收回损失为第一准则。2. 买方单方面承担责任，bank手里有大把房产，不会像owner一样跑前跑后提供你需要的信息，需要自己小心。对我们来说，REO是我们愿意冒的最大风险，这些房产跟普通sale一样可以在county的信息库里查到，而short sale和auction这样的，没有现金和对real estate的详尽了解，风险太大，对我们来说是根本不现实的。即使是REO，Condo还相对安全，因为只是在买内部， single family home的话还要更小心可能的structure问题。
虽然说成事在天，人的因素也同样重要。有了上次的失败经验，我们好好的分析了一下S的立场。和上次的傲慢broker不同，S是个刚起步不久的agent，还需要依附在另一个broker下面做事，这个deal对他来说是重要的经济来源和经验积累，所谓lean and mean，这是做生意最积极的人群。在签订最后买卖合同的之后，该签返还我们1% commission的书面协议时，我们打出了剩下的这张牌：只要房子成交，3%全归S。决定用S和不损失他在其中的利益，最终让我们稳稳拿下了这个房子，后来S说，我们是第一个找他代表offer的，后面有几个自己有agent或者是investor paying cash的offer，最高offer原价，都被他求他哥们找理由据掉了，我们option刚结束正式进入交易之后没2天，他哥们就把listing撤掉了，我猜是为免不断据offer的麻烦（我的一朋友，就是拿cash在别人差一周close的时候从seller那儿把房子买走了，所以千万别以为有 contract房子就飞不了了），而且在closing的最后阶段，出了不少状况，我们不得不推迟8天过户，因为S，不但contract没终止，也没有任何罚款（合同上说的是每天$150）。
忘了提一个细节：德州法律不要求buyer保证agent的full representation，所以这个协议尽量不要签，虽然听上去对agent很残忍，但是我个人认为合理。然而很多agent为了保护自己不再交易的最后阶段被踢出局，还是会要求buyer签这个full presentation，既然要争取agent到自己这个阵营上来，其实可以签，只是要指定这份协议的有效期限和有效范围，期限一般1个月到6个月不等，有效范围也就是market的定义很重要，我们坚持只界定在这处property的地址上，原来的定义是obtaining (by obtaining, they mean purchase or lease) any property in Harris county，哼哼，除非我脑子进水，自取灭亡。也就是说agent和我们的关系应该建立在这个deal的基础之上，如果不成，大家各走各路，对于不想被 agent绑定的人来说，这样对双方都还公平，这样的妥协agent们还是愿意接受的。
J是一个朋友介绍的，开始态度很好，电话里听起来办事也算利落有条理，很快让我们的申请进入了轨道。最开始对她觉得有点没把握，是1周后，rate在持续上涨之后出现了不小的回落，我们在national average 5.49%的时候被estimate 5.75%，当时没有lock，等rate开始降到5.35%一下的时候我打电话要J lock，被告知已经lock在5.75%了，未经和我们商量。我有点恼火，也因为知道这其中broker有不小的控制权，于是要求float down，被告知现在estimate还是5.75%，J有她的理由，但我开始不能信任她。当rate降到5.1%左右时，我们有点莫名其妙了，为什么 average降了0.3%，我们的rate却纹丝不动， J的回答是顶多能float到5.625%，几百块钱也是钱，我说那就这样，1天后rate掉头回升，J说没来得及lock，还是5.75%。当时离 closing已经只剩1周，我们只好认栽，随她去吧。
『教训七：mortgage broker要仔细挑选。推荐J给我们的朋友，自己觉得很满意，可能她的process相对简单，rate也没有这么大起大落。但是mortgage broker make money one way or the other，有些往往会用低的GFE骗人上钩，然后通过rate的上下浮动赚取利益。我问了问一些有经验的人，虽然大家都说看得到的national average并不代表你能拿到的利率（这和J的说法一致），但几乎也都认为在降到5.3%左右的时候我们的情况应该至少可以下浮到5.625%。下次再贷款的话，我想我们会直接找银行的loan officer，谁有这方面的经验，传授一二？』
在随后的一周里，J开头一直说 everything ready to go，只差银行最后的approval，没问题。然而在closing前一天，她在电话那边态度恶劣的指责了一通title company后，告诉我银行要在原定closing当天（3/27）才能把document送到title company，因为是foreclosure，title company需要72小时准备closing，做好HUD-1之后还要等银行final approval，也就是说我们最早只能是3/31过户，我问能不能从容些4/1号，我需要时间看HUD-1，J显得不太情愿，不过也没有反对，定在了 4/1下午2点。S帮我们签了addendum，推迟closing到4/4号。
4/1这天中午，S通知我们可以去title company了，我们办好cashier's check，出发去final walk through，路上，也就是12：30左右，接到S气急败坏的电话，说closing取消，银行把wire给title company的钱收回去了。
事情终于水落石出，lender送doc的时候错把我们写成了married，title company忘了把note放进来给我们签字，而J没有告诉lender或我们第5份HUD-1的存在。前两件title company说可以在当天解决，但是3000块的问题，要等lender的instruction。而J返回来的消息是lender同意将 married改成unmarried joint tenancy，但要求title company先把HUD-1改成3000，送他们approve。这之后，J的手机不再能接通，title company坐等lender instruction，lender坐等新的HUD-1，我想起一个黑人大妈描述她几个不争气儿子的话，I wanna line them all up, 'n shoot 'em!
我整个中午一直在不停的给lender拨电话，黄天不负有心人，2点的时候终于拨通了一次，但对方一听说我是buyer不是broker就要挂电话，说不能跟我说，我心里骂了一万遍啊一万遍，但还是以最快的速度解释了现在的僵持状况，在伊挂我电话之前，请求lender发一个written instruction给title company。半小时后，S打电话说title company收到指示，修改了新的HUD-1，他已经收到了第六版，正说着，他戛然而止，说I can't believe it, it still shows 2500...@!#@!$
在此我要郑重点名批评Fidelity National Title，在我们整个close的过程中，表现的极不专业，错误百出，效率低下。前不久我陪一个朋友去stwart title办理closing，人家那态度好得让我觉得自己就像小白菜，如果不是因为foreclosure必需Fidelity经手，我再也不要见到他们了。
），title上写两个人的名字是我和猪头商量好的，居然银行不从，简直莫名其妙！